今回は育休中に購入した中古戸建て物件について記します。
タイトルのとおり、購入した物件はオーナーチェンジ物件でした。
既に入居者さんがいる状態ですので、リフォームや客付の勉強は次の機会になります。
物件の概要は以下の通りです。
【物件概要】
・戸建て３DK（築43年） 木造＋RC
・延べ床面積89.23m2 土地64.46m2
・販売価格530万円 → 500万円で購入
・オーナーチェンジ物件（60,000円/月で賃貸中）
購入する前に物件の良い要素と不安要素を書きだし、それらを天秤にかけて購入するか決めました。
具体的に判断した要素は以下のとおりです。
【購入しても良い要素】
・人気の特急停車駅（始発列車あり）徒歩圏内である
・閑静な住宅街にあり、治安は良さそう
・すぐ近くに保育園と幼稚園があり、ファミリー層に人気がありそう
・権利書を確認し、物件を担保に前オーナーが融資を引いている
・ほぼ土地値で買える（路線価の確認と固定資産公課証明書の写しを入手）
・何とか利益を出せそう（指値をして表面利回り14.4%）
【不安要素】
・前面道路が私道
・再建築不可（建蔽率・容積率超過）
・間取り図無し
・建物や設備の老朽化等に関する情報がない
・となりに塀を挟んで墓地がある
今の入居者さんが20年近く住んでいるようでしたが、前オーナーは何も連絡を取っていなかったようです。
そのため入居者さんが退去されたときにどこを修繕してリフォームにいくらかかるか全く読めませんでした。
（あとから入居者さんに会って話を聞くと、水漏れしても自分で応急処置したり、給湯器が壊れても我慢していたようです）
一度外観だけ確認するため現地に行きましたが、さすがに敷地内に入って覗くことはできませんので・・・。
さらに再建築不可の築43年ということで、この物件は出口戦略を間違えると売ることも難しくなるというのも悩みました。
しかし購入するメリットの方が上回りました。
何より立地がいいこと、物件を担保に融資が下りているというのが大きかったです。
そして今までこれ以上に自分が妥協できる物件は見たことがありませんでした。
ここで購入しないといつまでもスタートできないと思いました。
【指値を通す】
購入する方向で仲介してくれた不動産会社に話を聞いている中で、一つだけ納得できない項目がありました。
それは現入居者さんから預かっている敷金（150,000円）は引き継がれないというものでした。
これは関西でよくあるローカルルール？らしいです。←こう説明されました
これだけは筋が通っていないようで納得がいかなかったので、この分と不確定要素であるリフォーム費用を合わせ、物件価格から30万低い500万円で指値をしました。
こちらの要望を聞いてくれたらすぐに現金で購入する、予定も全て売主さんに合わせることを伝えて買付証明書を提出しました。
そして翌日には売主さんから了解の返事を得ることができました。
・・・売主さんは不動産投資家です。すんなりOKが出たということはもう少しネゴしても良かったのかなと落ち込みました。
しかし確実に購入したいという気持ちもあり、あまり強気では指値できませんでした。
この辺も相手の状況を分析して上手にできるようになりたいですね。