今回はポータルサイトに掲載されている情報について思うことを記します。
投資用としてはしばらく購入予定はありませんが、今でも毎日ポータルサイトを見て物件情報に触れています。
検索条件を３つ登録しており、新着があれば確認して気になるものは現地に見に行ったりしています。
【物件価格は適正なのか】
投資用物件では主に500～1,000万円の価格帯の築古戸建てを探しています。
この条件だと築4,50年の旧耐震物件が載っています。
内装の写真やリフォーム履歴を確認し、リフォーム前ではほぼ建物の価値がないようなものが多いので、土地値と比較して物件価格が適正なのか判断するようにしています。
【築古物件の表面利回り】
そして表面利回りを見るのですが、オーナーチェンジだと10%を切るようなものが多い印象です。
築浅や都心部で売却益が見込めるなら別ですが、売れるかもわからないリスクのあるもので諸経費もかかったらこれって絶対儲からないよな・・・。
築古物件は長期譲渡所得税になる5年保有して売却した場合、築50年にもなるような物件は適切に修繕していなければ買い手がいないように思います。
しかし投資用ではなるべく予算をかけずにやりたいものなので、最後にババを引いてしまわないように注意するか、あるいは修繕費を見越して指値ありきでやらなければいけないと思います。
購入手続きには仕事を休んで予定を空けなければいけない手間もありますし、数百万円をかけてそれではリスクが高いだけで多くは投資になっていないのではと思います。
【低金利の影響か】
さて、基本的に指値をしなければ割に合わないと思うほど多くの物件は高すぎるという印象です。
これらは半年ほどすれば大体数百万単位で簡単に値下がりしているのを見かけます。
周りの親戚にはよく今の低金利のうちに家を買いなさいと言われますが、逆に低金利だと融資額が大きくても返済できてしまうので、かえって物件価格が高くなっているのではないでしょうか。
自分の住まい用にも物件をチェックしていますが、正直元値が高すぎて65歳までローン組んで購入したいとは思えないです。
【早めに買うか、静観するか】
建材価格の上昇や消費増税、今の低金利を踏まえて早いうちに購入を検討するのは正しいのでしょうか。
私は専門家ではありませんが、１年近くポータルサイトを見てきた中で思ったことは、今は静観すべきだということです。
指値ありきで動いてもいいのですが、初めから交渉しないと決めている業者さんもいたり、そもそも低金利で売れる（買う人がいる）状況ですからあまり期待できません。
そして低金利が長く続かなかった時、所得が増えない今の日本人は無理してローンを組んでも家を買えない状況になると思っています。
需要と供給でモノが売れなければ価格は下がる、これを信じています。
不動産業者の営業トークや身内のおせっかいで急かされたとしても、仮に間違っても自分が納得できる考えをもって判断したいです。
金利上昇時に物件価格が下がることを信じて、今は頭金の確保と情報収集に専念したいと思います。